Gemeinwohlstandard-Wohnraum (GWS-W)
Der Gemeinwohlstandard-Wohnraum (GWS-W) ist ein Konzept für ein gemeinwohlorientiertes Wohnbauförderinstrument: Er macht die soziale Qualität von Wohnprojekten messbar, vergleichbar, förderwürdig und reagiert auf gegenwärtige wie zukünftige Herausforderungen im Wohnbau.
Der demografische Wandel, zunehmende soziale Isolation und die grundlegende Frage der Leistbarkeit verändern die Anforderungen an den Wohnbau – und mit ihnen wächst europaweit die Bedeutung kooperativer Wohnformen, die diesen Anforderungen begegnen. Bestehende Förderinstrumente greifen hier jedoch zu kurz, weil sie Gemeinwohlorientierung, Partizipation und soziale Durchmischung nicht eigenständig operationalisieren. Genau diese Lücke schließt der GWS-W: Als Qualitätsstandard und Förderqualifizierungsrahmen mit zugehörigem Zertifizierungsverfahren bewertet er die sozial-ökonomische Nachhaltigkeit von Wohnprojekten.
Was bislang als qualitativer Anspruch formuliert blieb – Gemeinwohlorientierung, Zusammenhalt, Bedarfsgerechtigkeit und dauerhafte Leistbarkeit –, überführt er in eine quantitative Gesamtbewertung. Ergänzt wird sie um die Baukultur, denn soziale Qualität entfaltet ihre Wirkung erst dort, wo die räumliche Ausgestaltung die Voraussetzungen für ein gelingendes Zusammenleben schafft. So weist das GWS-W-Zertifikat nachvollziehbar aus, in welchem Grad ein Wohnprojekt gemeinwohlorientierte Qualität erreicht – offen für private Projektträger, Baugruppen, Genossenschaften, gemeinnützige Bauvereinigungen und Gemeinden gleichermaßen. An dieses Ergebnis lassen sich abgestufte Fördervorteile koppeln.
Entwickelt wurde der GWS-W zwischen Januar 2024 und Dezember 2026 im Projekt «Fachservice für und mit Gemeinden für gemeinschaftliche Wohnformen», gefördert aus dem EU-Programm Interreg VI.
Instrument
Qualitätsstandard und Förderqualifizierungsrahmen inkl. Zertifikat
Bewertungsrahmen
3 Themenschwerpunkte · 9 Kriterien · 49 Indikatoren · 1.370 Punkte
Zertifikatsstufen
GWS-W I «anerkannt» · GWS-W II «vertieft» · GWS-W III «vorbildlich»
Anwendungsbereich
Neubau, Sanierung und Umnutzung
Förderwerber
Juristische Personen des privaten und öffentlichen rechts
Förderart
Objektförderung
Förderformen
Finanzielle Förderungen und regulative Erleichterungen
Prüfung
Fachlich unabhängige Zertifizierungsstelle; Wirksamkeitsaudit nach fünf Betriebsjahren
Vorarlberger Steuerungslogik
Der GWS-W knüpft unmittelbar an bestehende Ziele des Bundeslandes Vorarlberg an. Die LandesverfassungVorarlberg begründet mit den Grundsätzen der Solidarität und Subsidiarität den Auftrag, soziale Belange in der Wohnbaupolitik zu berücksichtigen (Vorarlberger Landesverfassung, Art. 7 Abs. 1).
Das Raumplanungsgesetz übersetzt ihn in konkrete Zielbestimmungen – leistbares Wohnen ist dort seit 2023 ausdrücklich verankert (Vorarlberger Raumplanungsgesetz, § 2 Abs. 3 lit. g; Bregenz; 2023) –, und seine Abwägungsnorm, wonach Planung dem Gesamtwohl der Bevölkerung zu dienen hat (§ 3 RPG), legitimiert den Gemeinwohlbegriff des GWS-W raumordnungsrechtlich.
Das Raumbild Vorarlberg 2030 positioniert das Land als Modellregion, in der das Gemeinwohl über Partikularinteressen steht, und benennt sozialen Zusammenhalt sowie flexible Wohnformen wie Baugruppen und Mehrgenerationenwohnen als strategische Prioritäten (Amt der Vorarlberger Landesregierung – Raumbild Vorarlberg 2030; Bregenz; 2019).
Diese Ziele sind formuliert, aber bislang nicht explizit als Förderkriterien operationalisiert – hier schließt der GWS-W eine Steuerungslücke. Dass Vorarlberg diesen Weg gehen kann, zeigt der Kommunalgebäudeausweis (KGA): Er koppelt seit 2011 die Förderhöhe an nachgewiesene ökologisch-energetische Qualität bei Gebäuden der öffentlichen Hand (Energieinstitut Vorarlberg; Dornbirn). Der GWS-W überträgt diese bewährte Logik auf die soziale Dimension in den Wohnbau – der KGA bewertet das Gebäude als physisches Objekt, der GWS-W das Wohnprojekt als soziales Gefüge.
Europäische Anschlussfähigkeit
Gegenwärtig entwickelt die Europäische Union ihre Nachhaltigkeitsregulierung über die ökologische Dimension hinaus: Die Platform on Sustainable Finance hat die Erweiterung der EU-Taxonomie um eine soziale Taxonomie vorgezeichnet – mit dem Zugang zu qualitätsvollem Wohnraum als ausdrücklichem Unterziel (Platform on Sustainable Finance – Final Report on Social Taxonomy; Brüssel; 2022) –, und der European Affordable Housing Plan hebt leistbares Wohnen auf die Ebene einer gesamteuropäischen Investitionsstrategie (Europäische Kommission – European Affordable Housing Plan; Straßburg; 2025).
Der GWS-W übersetzt diese Anforderungen in prüfbare Kriterien auf Projektebene. Regionen, die soziale Qualität heute mess- und nachweisbar machen, können sich damit den Anschluss an künftige europäische Offenlegungs- und Investitionsrahmen sichern.
Angelegt ist der GWS-W grenzüberschreitend: Seine Kriterien sind so formuliert, dass sie auch an die Wohnraumförderung Baden-Württembergs anschlussfähig sind.
Perspektive dritte Säule
Rund ein Drittel der Vorarlberger Bevölkerung bekundet Interesse an gemeinschaftlichen und gemeinwohlorientierten Wohnformen, während das tatsächliche Angebot nur einen Bruchteil dieses Potenzials abdeckt (ORF/INTEGRAL; 2024). Neben dem privaten und dem gemeinnützigen Wohnbau kann daher langfristig eine dritte Säule treten, für die der GWS-W den konstitutiven Bewertungsrahmen bildet. Sie würde jene Trägerformen erreichen, auf die die bestehenden Förderlogiken nicht zugeschnitten sind, und diesen bislang weitgehend unbedienten Bedarfsstrang in eine verlässliche institutionelle Form überführen.
Implementierung in Vorarlberg
Anbindung an bestehende Richtlinien (kurzfristig)
Der GWS-W lässt sich als zusätzliches Qualifizierungselement an die drei bestehenden Förderrichtlinien des Landes anbinden: im privaten Neubau als Ergänzung der «Sozialen Zuschläge» (Neubauförderungsrichtlinie 2025/2026 für den privaten Wohnbau, § 11 Abs. 2), im öffentlichen Wohnbau als Label und Qualitätsnachweis neben den bestehenden Klimaschutz- und Regionalitätszuschlägen (Neubauförderungsrichtlinie 2025/2026 für den öffentlichen Wohnbau, § 10) sowie in der Sanierung als zusätzlicher sozialer Bonus innerhalb der bestehenden «Förderungsboni» (Wohnhaussanierungsrichtlinie 2025/2026, § 10 Abs. 5). Diese Variante knüpft unmittelbar an bestehende Instrumente an und ist ohne neue Förderschiene umsetzbar.
Eigenständige dritte Säule (langfristig)
Mittel- bis langfristig kann die gemeinwohlorientierte Wohnbauförderung als eigenständige Förderschiene etabliert werden – mit trägeradäquaten Antragsverfahren, eigener Budgetlinie und programmatischer Sichtbarkeit. Die in der ersten Phase gesammelten Erfahrungen bilden dafür die empirische Grundlage.
Bewertungsmaßstab
Maßgeblich für die Bewertung sind sechs Qualitätsdimensionen. Vier Kerndimensionen beschreiben die inhaltlichen Bewertungsfelder, zwei Meta-Dimensionen rahmen das System.
Die sechs Dimensionen werden in 3 Themenschwerpunkten, 9 Kriterien, 49 Indikatoren sowie Kenngrößen bzw. Prinzipien operationalisiert. So entsteht aus qualitativen Ansprüchen eine quantitative Gesamtaussage, deren Erfüllungsgrad über die Zertifikatsstufe entscheidet.
Gemeinwohlorientierung
Nach welcher Logik wird Wohnraum entwickelt?
Zusammenhalt
Wie fördert Wohnraum das Miteinander?
Bedarfsgerechtigkeit
Für wen wird Wohnraum geschaffen?
Leistbarkeit
Wie wird Wohnraum dauerhaft geschaffen?
Baukultur
Welche räumlichen Voraussetzungen braucht Wohnraum?
Innovation
Wie wird Wohnraum zukunftsfähig entwickelt?
Bewertungskriterien
A . Soziale Kohäsion
Aus baulichen Strukturen werden erst dann tragfähige Nachbarschaften, wenn das institutionelle Gefüge sie trägt. Die soziale Kohäsion bildet diese Grundlage, auf der Begegnung, gegenseitige Unterstützung und langfristige Quartierseinbindung wirksam werden: belastbare Außenbeziehungen zu Gemeinde und Gemeinwesen, verlässliche Kommunikation, wirksame Beteiligung über Planung und Betrieb hinweg sowie eine Bewohnerschaft, deren Zusammensetzung an gesellschaftliche Vielfalt gebunden ist statt an selektive Zielgruppenlogiken.
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A1.1 – Öffentliche Hand
A1.2 – Gemeinnützige Bauvereinigungen
A.3 – Gemeinwesen & Teilhabe
A1.4 – Generationsübergreifendes & altersgerechtes Wohnen
A1.5 – Energie, Mobilität & Klimaschutz
A1.6 – Innovation
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A2.1 – Verantwortlichkeiten & inklusive Kommunikationswege
A2.2 – Konstruktive Konflikt- & Lernkultur
A2.3 – Operative Transparenz & Rechenschaft
A2.4 – Willkommenskultur & soziale Integration
A2.5 – Vorbild- & Multiplikatorwirkung
A2.6 – Innovation
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A3.1 – Stakeholder-Einbindung
A3.2 – Nutzer:innenorientierte Planung
A3.3 – Nutzer:innenorientierte Betriebsorganisation
A3.4 – Quartiersvernetzung und -einbindung
A3.5 – Innovation
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A4.1 – Sozial-ökonomische Durchmischung
A4.2 – Generationenvielfalt
A4.3 – Wohnformenvielfalt
A4.4 – Soziale Inklusion benachteiligter Gruppen
A4.5 – Innovation
B . Finanzierung & Bindung
Ob Wohnraum dauerhaft leistbar und dem Gemeinwohl verpflichtet bleibt, entscheidet sich in seiner wirtschaftlich-rechtlichen Verfassung. Sie wirkt über den gesamten Lebenszyklus: transparente Mittelverwendung, kostenorientierte Mietbildung, breiter Zugang über begrenzte Eigenmittel und solidarische Ausgleichsmechanismen sowie Träger-, Vermögens- und Bodenbindungen, die spekulative Verwertung strukturell ausschließen und Wohnraum über Generationen dem Markt entziehen.
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B1.1 – Solidaritäts-Fond
B1.2 – Finanzielle Transparenz & Rechenschaftspflicht
B1.3 – Gewinnbegrenzung & -bindung
B1.4 – Belegungs- & Nutzungsbindung
B1.5 – Innovation
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B2.1 – Kostenmiete-Prinzip
B2.2 – Mietbelastung
B2.3 – Eigenmittel
B2.4 – Solidaritäts-Prinzip
B2.5 – Mietsteigerung & -befristung
B2.6 – Innovation
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B3.1 – Dauerhafte Zweckbindung
B3.2 – Mitgliedschaft
B3.3 – Mitbestimmungsgrad
B3.4 – Leitprinzipien
B3.5 – Eigentumsform
B3.6 – Innovation
C . Räumliche Ausgestaltung
Soziale und ökonomische Anforderungen bleiben ohne bauliche Entsprechung wirkungslos. Die räumliche Ausgestaltung bildet die physische Grundlage, auf der Begegnung und Aneignung wirksam werden: suffizient bemessene Privatflächen, nutzungsneutrale und über Jahrzehnte veränderbare Grundrisse, ein vielfältiger Wohnungsmix sowie Gemeinschaftsbereiche und Schwellenräume, die reduzierte Privatfläche durch geteilte Nutzungsqualität kompensieren.
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C1.1 – Private Wohnfläche
C1.2 – Nutzungsneutrale Zimmer
C1.3 – Veränderbares Raumangebot
C1.4 – Wohnungsmix & Größenverteilung
C1.5 – Innovation
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C2.1 – Gemeinschaftsflächen
C2.2 – Mehrzweck & Gemeinschaftsräume
C2.3 – Hauseingangszonen & Wohnungszugänge
C2.4 – Gemeinschaftliche Außenräume
C2.5 – Innovation
Beispielprojekt «Känguru»
Wie eine GWS-W-Zertifizierung konkret aussieht, zeigt das hypothetische Beispielprojekt KÄNGURU: ein fiktives genossenschaftliches Quartier mit 65 Wohneinheiten, das die typologische Idee der Känguruwohnung – kleinere autonome Einheiten, die an größere Wohnungen angedockt oder von ihnen abgelöst werden können – zur strukturierenden Logik macht. Boden im Erbbaurecht, reine Kostenmiete, suffizienzorientierte Wohnflächen und großzügige Gemeinschaftsräume führen im Beispiel zu einer Zertifizierung der Stufe GWS-W III «vorbildlich». Die Kurzdokumentation veranschaulicht das Bewertungsverfahren über alle drei Themenschwerpunkte hinweg und steht zum Download bereit.